L’ipoteca è l’unica forma di garanzia reale1 per l’erogazione di un mutuo: con l’ipoteca, infatti, la banca acquisisce un diritto di prelazione2 sul bene e quindi si tutela in caso di insolvenza da parte del debitore.
L’ipoteca si costituisce con un'iscrizione ai Registri Immobiliari (adempimento di regola effettuato dal Notaio). Il bene oggetto di ipoteca (che nel caso di un mutuo è normalmente la casa acquistata o ristrutturata) rimane nella piena disponibilità del proprietario.
LE CARATTERISTICHE DELL’IPOTECA
Le due caratteristiche fondamentali dell’ipoteca sono l’accessorietà e la specialità.
L’accessorietà comporta che l’ipoteca si riferisca a uno specifico debito e non possa quindi essere utilizzata per garantire crediti diversi da quello per cui è stata apposta. Inoltre, nel momento in cui il debito si estingue anche l’ipoteca dovrà essere cancellata3.
Dire che l’ipoteca ha carattere di specialità, invece, significa affermare che si applica su un determinato bene e non può gravare indistintamente su tutti i beni del debitore.
L’ipoteca si estende sull’intero immobile e su tutte le sue parti, pertanto non è divisibile: la garanzia si estende anche alle pertinenze dell’immobile, come ad esempio i garage e i posti auto.
L’ipoteca attribuisce alla banca due diritti sull’immobile:
- Il diritto di espropriare il bene vincolato a garanzia del credito
- Il diritto di essere soddisfatta in via preferenziale sul prezzo ricavato dalla vendita dell’immobile.
La banca è tutelata anche in caso di vendita del bene ipotecato in quanto l’ipoteca segue l’immobile4.
Il grado dell'ipoteca determina l’ordine con cui verranno soddisfatti i creditori che vantano diritti sull’immobile. Si parla di ipoteca di primo o di grado successivo a seconda della prelazione in caso di inadempienza.
L’ipoteca di primo grado tutela quindi la Banca dall’eventuale presenza di altri creditori che potrebbero vantare diritti sull’immobile in quanto attribuisce il diritto di soddisfarsi in via preferenziale.
ISCRIZIONE DELL’IPOTECA
L’ipoteca è composta da quattro elementi principali:
- Il titolo, cioè il documento che giustifica l’acquisizione dell’ipoteca(ad esempio il contratto di mutuo)
- L’iscrizione
- Il bene immobile
- Il credito da garantire.
È importante sottolineare che il contratto di mutuo deve essere redatto come atto pubblico, alla presenza di un Notaio.
Il Notaio a seguito della stipula del mutuo si occuperà degli adempimenti necessari per iscrivere la corretta ipoteca sull’immobile a favore della banca.
L’IMPORTO DELL’IPOTECA SULLA CASA
Per concedere il mutuo, le banche richiedono che sia costituita sull’immobile un’ipoteca di primo grado.
L'ipoteca viene iscritta sempre per un valore superiore al finanziamento, in modo che possa coprire non solo il capitale erogato, ma anche:
- Gli interessi maturati
- Gli eventuali interessi di mora in caso di ritardi nel pagamento delle rate o di mancati pagamenti
- Gli oneri fiscali, notarili, professionali e in generale le spese
- Le spese giudiziarie che la banca dovrebbe sostenere in caso di inadempienza del mutuatario.
Per questi motivi, l’ipoteca ha un valore tra il 150% e il 200% del capitale erogato. Questo importo maggiorato non comporta costi ulteriori per il mutuatario, ad eccezione delle spese notarili, che vengono calcolate sul valore dell’ipoteca.
COME VARIARE L’IPOTECA SULLA CASA
Il debitore ha la facoltà di richiedere la liberazione parziale di uno o più immobili oggetto di garanzia ipotecaria (es. esclusione dalla garanzia del box auto), qualora, previa verifica della banca, i beni rimanenti costituiscano una garanzia sufficiente per il debito residuo.
Questa variazione si perfeziona tramite atto notarile con spese a carico del Cliente e comporta l’addebito al Cliente dei diritti amministrativi il cui importo viene stabilito dall'istituto di credito.5 A carico del Cliente sono anche i costi relativi alla perizia tecnica6, effettuata tramite tecnico esterno convenzionato, di fiducia della banca.
Il costo delle spese notarili va pattuito con il notaio in funzione del suo tariffario. Il Cliente può decidere di gestire in autonomia il contatto con il notaio di propria conoscenza o chiedere il tramite della banca.
QUANTO DURA L’IPOTECA SULLA CASA?
Nel caso del mutuo, l’iscrizione ipotecaria dura 20 anni a partire dalla sua costituzione e in caso di mutui di durata maggiore dovrà essere rinnovata per altri 20 anni. Prima che l’ipoteca scada, sarà la banca ad effettuare una nuova iscrizione ipotecaria, con un costo a carico del cliente il cui importo viene stabilito dall'Istituto di credito7.
La legge 40/2007 (Legge Bersani) ha stabilito che per i mutui estinti dopo il 3 aprile 2007, l’ipoteca a garanzia del mutuo si estingue automaticamente con l’estinzione del mutuo stesso: la banca fornisce al mutuatario la quietanza attestante l’estinzione del debito e, entro 30 giorni, la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari provvederà a cancellare l’ipoteca.
Per i mutui estinti prima del 3 aprile 2007, nel caso l’ipoteca non sia stata ancora cancellata, i 30 giorni decorrono dalla richiesta di quietanza che il mutuatario deve inviare alla banca con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
COME CANCELLARE L’IPOTECA SULLA CASA
La Legge Bersani n. 40/2007, come recepita dall’art. 40 bis del TUB legge 385/93, ha stabilito che l’ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo si estingue automaticamente alla data di estinzione del finanziamento e la banca è tenuta a rilasciare al debitore la quietanza di estinzione del debito e a trasmettere entro 30 giorni la richiesta di cancellazione dell’ipoteca alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza alcuna incombenza e spesa per il mutuatario e senza l’intervento del Notaio (c.d. "procedura Bersani " o " cancellazione semplificata").
Per i mutui estinti dopo l’entrata in vigore della legge (c.d. post Bersani) la richiesta di cancellazione viene attivata in automatico dalla banca senza alcun costo aggiuntivo per il Cliente.
Per i mutui estinti prima dell’entrata in vigore della legge (c.d. ante Bersani) l’attivazione della richiesta di cancellazione, mediante procedura semplificata, necessita di espressa richiesta del Cliente inviata alla banca a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Anche in questo caso il Cliente non sostiene alcun costo.
Il Cliente può richiedere anche di procedere in deroga alla procedura semplificata Bersani , e quindi con atto notarile, facendone esplicita richiesta alla banca. In questo caso occorre compilare apposita modulistica e pagare i diritti di cancellazione alla banca, quantificati sulla base dei parametri definiti nella vigente documentazione di trasparenza con riferimento all’importo dell’ipoteca . Anche i costi notarili per la stipula dell’atto sono a carico del Cliente e la scelta del Notaio può essere richiesta alla banca o essere effettuata in autonomia.
NOTE
1 Si definisce garanzia reale quella che grava su un bene immobile, come ad esempio la casa acquistata o ristrutturata con la somma ottenuta tramite mutuo, o anche su bene mobile.
2 Il diritto di prelazione consente di soddisfare il credito vantato con precedenza rispetto ad altri creditori.
3 La cancellazione è automatica da parte della banca al momento della cessazione del mutuo che potrà essere per pagamento ultima rata o estinzione anticipata.
4 Tutti gli eventi che riguardano l’immobile, tra cui anche la vendita, non pregiudicano l’ipoteca a favore della banca, in quanto la garanzia attiene all’immobile a prescindere dalla sua titolarità.
5 Il costo previsto da BNL per la variazione è pari a 100€ per ogni ipoteca.
6 Il costo previsto da BNL per la perizia tecnica è pari a 300 € per singola unità immobiliare, intesa come bene che resta ad oggetto della garanzia e bene che viene liberato a seguito della restrizione.
7 Il costo previsto da BNL per la nuova iscrizione ipotecaria è pari a 100€.
Per ulteriori approfondimenti si rimanda alle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare Offerto ai Consumatori, documento disponibile presso le filiali BNL S.p.A. e sul sito bnl.it.
