Quando sottoscrivi un mutuo per l’acquisto della prima casa, oppure per la ristrutturazione di un immobile, uno degli elementi più importanti nel contratto di mutuo è la data entro la quale dovrai rimborsare il finanziamento.

I tempi di restituzione del debito possono essere molto lunghi, ma in alcuni casi il mutuatario potrebbe ottenere la liquidità necessaria a estinguere il finanziamento prima dei tempi stabiliti. Si tratta di una possibilità prevista da tutti i contratti di mutuo, dove si distingue tra estinzione anticipata totale e parziale del mutuo.

Vediamo quindi le differenze tra le due modalità di estinzione anticipata del mutuo.

COS’È L’ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO?

Con l’estinzione anticipata del mutuo il debitore può rimborsare alla banca il capitale erogato prima della scadenza prevista dal contratto. Come detto, è possibile rimborsare l’intero debito residuo o solo una parte di questo.

L’estinzione anticipata è disciplinata dall’articolo 120ter del Testo Unico Bancario: non è prevista alcuna penale per l’estinzione anticipata dei mutui stipulati per l’acquisto della prima casa a partire da febbraio 2007 e per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche a partire da aprile 2007.

Per i mutui di cui sopra, accesi, rispettivamente, prima di febbraio e di aprile 2007, l’estinzione anticipata prevede l’applicazione di penali, in misura ridotta e con un tetto massimo previsto dall’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007. Il limite massimo per le penali di estinzione dipende dal tipo di contratto di mutuo stipulato:

• Mutui a tasso variabile: la penale massima è pari allo 0,50% prima del terz’ultimo anno di ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento
• Mutui a tasso fisso: per i mutui stipulati prima del 1 gennaio 2001, i parametri sono identici a quelli per il mutuo a tasso variabile; per i finanziamenti accesi successivamente, la penale massima è pari all’1,90% nella prima metà dell’ammortamento, all’1,50% nella seconda metà dell’ammortamento, allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento e pari allo 0% negli ultimi due anni di ammortamento
• Mutui a tasso misto: si fa riferimento ai tetti massimi descritti sopra in base al tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.

Se il contratto di mutuo prevede penali più alte rispetto a quelle elencate, il mutuatario può richiederne la riduzione fino all’importo massimo consentito: la banca non può rifiutarsi di applicare questo adeguamento.

ESTINZIONE TOTALE DEL MUTUO

In caso di estinzione totale del mutuo, il debito viene estinto completamente e rimborsato alla banca in un&rsqo;unica soluzione. Esercitare questa opzione può comportare dei costi aggiuntivi:

• Il pagamento della penale (per i mutui accesi prima di febbraio o aprile 2007)
• Il costo degli interessi maturati dalla banca tra il versamento dell’ultima rata e l’estinzione effettiva del mutuo.

ESTINZIONE PARZIALE DEL MUTUO

L’estinzione parziale del mutuo consiste nel versare una determinata somma alla banca, che scalerà questo importo dal debito residuo. L’estinzione parziale può incidere, a seconda della tipologia di mutuo, in modo proporzionale sull’importo delle rate del mutuo o sulla sola durata del mutuo.

COME RICHIEDERE L’ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO

Per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo devi rivolgerti alla tua banca, comunicando la tua volontà e chiedendo il calcolo della somma da versare per rimborsare il debito: l’eventuale modulo da compilare è fornito dalla banca, che si occuperà anche di produrre il documento di conteggio di estinzione anticipata.

Per i soli mutui di cui all’Accordo ABI e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007 occorrerà presentare la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, necessaria per certificare i requisiti per l’applicazione delle penali ridotte.

La Legge in questione stabilisce che l’ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell’obbligazione senza alcun onere per il debitore. La Banca è tenuta a rilasciare al debitore la relativa quietanza nonché a comunicare al conservatore, entro 30 giorni, l’estinzione del finanziamento.

È utile inoltre sapere che, in un mutuo con piano di ammortamento alla francese, l’estinzione anticipata del mutuo conviene se il rimborso è all’inizio: con questa tipologia di piano di rimborso, infatti, gli interessi sono pagati prima rispetto al capitale, perciò la convenienza dell’estinzione anticipata diminuisce man mano che si va avanti con il pagamento delle rate.